Wat is verborgen gebrek na oplevering?
Je hebt net je woning laten opleveren na een verbouwing, renovatie of nieuwbouwproject. Alles ziet er op het eerste gezicht prima uit.
Wat is een verborgen gebrek na oplevering?
Je hebt net je woning laten opleveren na een verbouwing, renovatie of nieuwbouwproject. Alles ziet er op het eerste gezicht prima uit. Toch kan het gebeuren dat er na verloop van tijd iets mis blijkt te zijn: een lekkage, scheuren in de muur of een niet goed functionerende installatie. In dat geval kan sprake zijn van een ‘verborgen gebrek’. Maar wat betekent dat precies, wie is er verantwoordelijk en wat kun je eraan doen? In deze blog leggen we het uit, zodat je goed voorbereid bent mocht het jou overkomen.
Wat is een verborgen gebrek?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat pas na oplevering wordt ontdekt en dat de koper of opdrachtgever niet had kunnen zien tijdens de oplevering, zelfs niet bij zorgvuldig onderzoek. Het verschil met een zichtbaar gebrek is duidelijk: zichtbare gebreken zijn meteen te herkennen en horen tijdens de oplevering te worden gemeld. Verborgen gebreken kunnen daarentegen pas na weken of maanden aan het licht komen, bijvoorbeeld een lekkende leiding in de muur of onvoldoende isolatie waardoor vochtproblemen ontstaan.
Voorbeelden van verborgen gebreken
- Een dak dat begint te lekken na een paar maanden gebruik, doordat de dakbedekking niet goed is aangebracht.
- Scheuren in dragende muren die pas later zichtbaar worden.
- Een elektrische installatie die niet voldoet aan veiligheidsnormen.
- Vochtproblemen door onjuist aangebrachte isolatie of ventilatie.
- Slecht werkende vloerverwarming door ondeugdelijke montage.
De juridische kant van verborgen gebreken
Volgens het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (artikel 7:758 BW) is de aannemer gedurende een bepaalde periode na oplevering aansprakelijk voor gebreken die niet zichtbaar waren tijdens de oplevering, tenzij kan worden aangetoond dat het gebrek is ontstaan door verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de opdrachtgever. Dit betekent dat als er sprake is van een constructiefout, gebruik van verkeerde materialen of slecht vakmanschap, de aannemer (of verkoper) verantwoordelijk kan worden gehouden. De opdrachtgever moet het gebrek wel binnen ‘redelijke termijn’ melden nadat het is ontdekt. In de praktijk betekent dit meestal binnen een paar weken.
Wat te doen als je een verborgen gebrek ontdekt?
- Maak direct foto’s of video’s van het gebrek. Documentatie is belangrijk als bewijs.
- Noteer de datum waarop je het gebrek hebt ontdekt.
- Stel de aannemer of verkoper schriftelijk op de hoogte (bij voorkeur per e-mail of aangetekende brief). Beschrijf het probleem zo specifiek mogelijk.
- Vraag om een reactie of oplossing binnen een redelijke termijn.
- Laat indien nodig een onafhankelijke deskundige (bijvoorbeeld een bouwkundig expert) het gebrek beoordelen.
- Kom je er samen niet uit? Dan kun je overwegen om juridisch advies in te winnen of een geschil aan te kaarten bij de Geschillencommissie of rechtbank.
Wie draagt de bewijslast?
De opdrachtgever moet doorgaans aantonen dat het om een verborgen gebrek gaat dat al bij oplevering aanwezig was. Dat kan lastig zijn, zeker als het probleem pas veel later zichtbaar wordt. Daarom is het verstandig om bij oplevering altijd een onafhankelijk bouwkundig rapport te laten opstellen en duidelijke foto’s te maken van alle ruimtes en installaties. Dat kan later helpen bij het aantonen dat het gebrek niet door eigen toedoen is ontstaan.
Tips om verborgen gebreken te voorkomen (of de schade te beperken)
- Laat tijdens en na de bouw regelmatig inspecties uitvoeren door een onafhankelijke bouwkundig expert.
- Vraag om duidelijke garanties en leg afspraken schriftelijk vast in het contract.
- Plan een uitgebreide oplevering waarbij je inspectielijsten gebruikt (bij nieuwbouw vaak ook mogelijk met een opleveringskeuring).
- Controleer goed afwerkingen, aansluitingen en installaties, ook op moeilijk bereikbare plekken.
- Bewaar alle communicatie, facturen en garantiecertificaten zorgvuldig.
Veelgestelde vragen over verborgen gebreken na oplevering
FAQ – Antwoorden op veel gestelde vragen
- **1. Hoe lang is de aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken?** In principe blijft de aannemer aansprakelijk zolang het gebrek te herleiden is naar een fout in het werk of de materialen. Vaak geldt een redelijke termijn van enkele jaren, maar afhankelijk van de situatie (bijvoorbeeld bij constructiefouten) kan dit langer zijn.
- **2. Geldt aansprakelijkheid ook bij koop van een bestaande woning?** Ja, maar dan op basis van het Burgerlijk Wetboek artikel 7:17 BW (‘non-conformiteit’). Dat houdt in dat de woning de eigenschappen moet hebben die je als koper mag verwachten. Als daar ernstige verborgen gebreken tegenin gaan, kun je de verkoper aansprakelijk stellen.
- **3. Kan ik nog iets doen als het gebrek pas jaren later zichtbaar wordt?** Dat hangt af van de aard van het gebrek en de afspraken in de overeenkomst. Een ernstig constructiefout kan soms pas na jaren aan het licht komen, maar als aantoonbaar is dat de oorzaak in de bouwfase ligt, is de aannemer mogelijk nog steeds aansprakelijk.
- **4. Kan ik zelf het gebrek (laten) herstellen en de kosten verhalen?** Ja, mits je de aannemer eerst de kans hebt gegeven om het gebrek te herstellen. Reageert de aannemer niet of weigert hij actie te ondernemen, dan kun je zelf maatregelen treffen en de kosten eventueel verhalen.
Conclusie: wees alert, maar ook goed voorbereid
Een verborgen gebrek na oplevering kan veel frustratie en kosten veroorzaken, maar met de juiste stappen kun je je positie als opdrachtgever goed beschermen. Documenteer alles zorgvuldig, meld problemen tijdig en communiceer altijd schriftelijk met je aannemer of verkoper. Door bewust om te gaan met oplevering en onderhoud beperk je risico’s en kun je met een gerust hart genieten van je woning.
Categorieën
SAMEN BOUWEN?
Bent u geïnteresseerd in onze diensten? Of heeft u al een offerte van een concurrent en wilt u deze graag vergelijken met ons aanbod?
Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We helpen u graag verder met het realiseren van uw bouwproject.